• 十年老笋盘扎堆入市 利好与“神坑”并存

    2019-08-09 09:02:25 110 0
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    除共有产权房加大年夜供赐与及限竞房竞争炽热,2019年北京房地产市场还出现了另外一番气候——老盘,特别是十年以上的老盘扎堆推新。据北京商报记者不完全梳理,2019年内,包含海淀区强佑·府学上院、恒盛·欧洲第宅、西垂纶台嘉园和通州区金融街·融御等在内很多于5个陈年旧盘,在初次入市近十年乃至远超十年以后,陆续启动残剩房源的发卖。另悉,还有几大年夜老盘正处于再上市过程当中。

      高性价比:

      区位、配套、价格优势叠加

      现实上,老盘推新其实不是甚么稀罕事,特别是在北京这个地盘审批严格、城市筹划频繁的城市,地产项目首期收盘十余年后再推新品,大年夜有项目在;而老盘推新注定又是个抢眼事,若项目昔日有“地王”、“超等大年夜盘”抑或是“神盘”之名傍身,外界对此项目标存眷度历来不会太差。这在北京2019年内推出的若干“老笋盘”上取得了印证。

      以昔日“海淀神盘”恒盛·欧洲第宅为例,该项目在本年7月中旬拿到了最新一期预售许可证,这间隔其首期房源入市已之前十年之久。而此次再度入市,仰仗“双地铁、公园里、学府旁”的文案,彼时髦未正式收盘的欧洲第宅便遭到行业力荐与购房者存眷。北京商报记者访问查询拜访发明,拿地早、本钱低、价格公道、区位配套成熟和教导资本占优,就是该项目未售先火的核心卖点。

      另外,海淀区域内的强佑·府学上院、西垂纶台嘉园和通州区域内的金融街·融御,也多以区位、配套、价格上的优势吸引购房者。

      合硕机构首席分析师郭毅从房屋属性、户型产品设计和发卖订价三方面,向北京商报记者道出了老盘推新的几大年夜优势。

      郭毅表示,市情较受存眷的老盘多为纯商品房,优势之一在于商品房本身的稀缺性。比拟有着“购房后五年内不得出售”限制的限竞房,纯商品房老盘明显流畅性更好,购房者能加倍灵活地处理本身的资产。第二个优势则在于户型产品设计的稀缺性。由于之前出让的一些纯商品房地块根本上都开辟大年夜户型产品,在今朝“70/90”户型产品占据主流市场情况下,老盘早年间沿用的大年夜户型产品设计也便显得稀缺。

      “第三大年夜优势则表如今发卖订价上。固然说部分纯商品房订价要高于同区域的限竞房产品,然则从当局关于楼盘项目预售价格的管理下去看,商品房本身的价格程度照样远低于市场预期的,因此推新的老盘也存在必定的价格优势。”郭毅概述道。

      “从地盘价格来看,老盘的优势普通较为明显,特别是拿地在五年以上的项目,更是优势凹陷。加上部分老盘推新的项目体量也相对较大年夜,开辟商可以借助大年夜量老业主 ‘老带新’的方法来降低营销费用。”58安居客房产研究院首席分析师张波如是概述老盘推新的利好。

      老盘通病:

      户型、产权、存款三宗“罪”

      虽然很大年夜一部分推新的老盘具有“区位、配套、价格”的多堆叠加优势,然则北京商报记者在近期关于“看望老笋盘”的查询拜访中发明,更多半量的陈年旧盘再入市时,实则也不合程度地裸显现了部分户型产品设计略显过时、产权年限有所缩水、加推房源平装交付变毛坯,乃至背规禁止购房者应用组合存款的成绩。

      户型设计上,以强佑·府学上院为例,根据售楼处供给的89平方米小两居、126平方米大年夜两居的主力户型图,户型设计则略显平淡。“整体来讲,上述几个户型设计缺乏亮点,栖息温馨度普通,假设和市情上打鱼棋牌游戏 官网户型比拟,强佑·府学上院的户型设计缺乏竞争力。 ”一业内人士如是分析上述项目户型。

      产权年限缩水的成绩,在老盘上则更加广泛。强佑·府学上院项目拿地于2001年,在售室庐产权曾经缩水近20年,残剩产权还有50余年;恒盛·欧洲第宅项目拿地于2007年,室庐部分本来70年的产权曾经在二期项目标10年“冬眠”中缩水12年;沉寂多年的原武夷花圃南区地块在曲折开辟扶植近16载后,方重定名“金融街·融御”得以再度面世,残剩产权年限也为50余年……

      “其实我倒认为老盘推新现存的最大年夜成绩不在户型设计落后和产权缩水较多这两方面,而在于本来筹划的平装交付改成毛坯。” 郭毅认为,老盘推新由平装变毛坯,会影响到一些异常看重栖息品德的改良型客群的置业需求。

      现实上,比拟户型产品设计略显过时、产权年限有所缩水和加推房源平装交付变毛坯这三大年夜成绩,关于购房者置业影响最大年夜的无疑是开辟商“拒用组合贷”的背规操作。

      北京商报记者此前查询拜访发明,恒盛·欧洲第宅项目在首期收盘十年后再次启动二期发卖时,仰仗“不愁卖”的价格、地段及配套优势,便明白拒绝意向客户的组合贷需求。对此,有业内人士表示,固然实际情况下一些发卖大年夜热、不愁卖的房地产项目会以“拒用组合贷”的方法挑选资金实力更强的客户停止终究选房及签约,也算行业内一种存在多年的“潜规矩”,然则此举明显为楼盘发卖中的背规之举,并盖住了部分资金预算不敷充裕、想要节约还贷本钱的刚需购房家庭。

      去化捷径:

      价格让利最其实

      数据显示,年内北京商品房新增供给及成交均现上浮态势。有不雅点称,在市场新居供给充分的情况下,老盘推新在去化上实则也面对着较大年夜压力。

      但在郭毅看来,虽然市情上美不胜收的新盘项目赐与了购房者更多的置业选择,然则一些集“区位、配套、价格”于一体的高性价比老盘,即使比拟限竞房没有价格优势,也存在本身的市场空间。缘由在于,不合类型的客群所存眷的价值点不尽雷同。如刚需、刚改人群,能够将价格视为置业的核心要素,高端改夫君群则加倍侧重栖息品德、产品稀缺性及将来升值潜力。

      不过,包含郭毅在内的多位房地产分析师均认同,十年“老笋盘”扎堆入市,恰当降低售价或经过过程加赠平装修进步产品附加值,无疑是老盘加快去化的最有效门路。华夏地产首席分析师张大年夜伟也直言,以后市情上一些户型落后或许年限缩水较多的老盘,大年夜多赠予平装修,就是价格让利的一个办法。

      张波还从房企角度阐述了老盘推新能够存在的一些成绩。他认为,老盘推新缺点在于项目新旧混淆,不合阶段的客群层次会有必定差别,关于社区的物业办事有着更高请求。另外,固然拿地早的地盘本钱优势明显,然则触及的地盘增值税等税收本钱也会同步增长。

      “关于购房者,实在其实须要擦亮眼。老盘推新的缘由异常复杂,有的是由于前期项目资金成绩招致停工乃至烂尾,这类项目本身的品德成绩和产权成绩须要细心懂得清楚;还有部分老盘的筹划和户型是早些年已报批,后续没法调剂,招致虽是新盘然则户型构造有些过时,不太适应当下需求;最值得留意的是,购房者在置业前最好和小区内的前期业主停止充分沟通,有益于更加直接地懂得项目标实际情况。”就老盘置业成绩,张波如是提示购房者。


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